Alla gran parte delle persone, soprattutto se ormai in età matura, è probabilmente capitato di vivere l’esperienza di una ristrutturazione.
Si sta parlando ovviamente di una ristrutturazione che abbia interessato pesantemente l’immobile oggetto di interventi, non certo di un semplice rifacimento del bagno o della tinteggiatura di una facciata. Parliamo di opere anche di tipo strutturale; di modifiche interne dell’assetto planimetrico con spostamento di tramezzi, passaggi, accessi; di rifacimento anche integrale di impianti (elettrico, termico, di condizionamento); di modifiche complessive delle pavimentazioni e dei rivestimenti. Insomma, interventi globali sull’intero edificio o unità immobiliare che sia, generalmente così invasivi da non consentire la contemporanea presenza degli eventuali occupanti.
Interventi di questo genere possono essere esperienze entusiasmanti per il nucleo familiare che le vive, inizialmente certamente con entusiasmo e passione. Ma possono anche tramutarsi in esperienze allucinanti e, a volte, realmente traumatizzanti.
Non sempre tutte le ristrutturazioni vanno infatti a buon fine e questo capita – a parte quando interviene la famosa “Legge di Murphy”… – sovente per un concorso di cause che passa da una mal congegnata gestione di uno o più degli attori che intervengono.
Pensiamo infatti a quante figure hanno un ruolo all’interno della ristrutturazione di un immobile: innanzitutto il Committente, singolo o nucleo famigliare che sia, che commissiona il lavoro; a seguire, i Professionisti che devono progettarlo, dirigerlo, collaudarlo e verificarlo, e abbiamo già visto quanto numerosi essi possano essere in funzione del tipo di opera da realizzarsi ; poi, last but not least, le imprese più o meno grandi, più o meno strutturate fino al singolo artigiano, che sono chiamate a realizzare l’opera sul campo.
Sono numerose le case histories che potremmo raccontare per esperienza diretta, ma lo spazio è tiranno e si potrà casomai tornare su casi specifici più in là nel tempo. Qui ed ora interessa di più analizzare molto sinteticamente cosa può andare storto e quali conseguenze, non solo economiche, possono esservi come ricaduta in capo al Committente. Prescindiamo, perché il campo di analisi è molto ben definito, da tutte quelle problematiche che possono riguardare i rapporti con gli Enti pubblici che devono rilasciare permessi o concessioni e dalle possibili diverse interpretazioni normative che possono condurre a fermi di cantiere, richieste di ripristino, modifiche anche pesanti degli interventi in atto: quelle sono fattispecie di tutt’altra natura e delle quali non è intenzione trattare in questo breve articolo.
Sono molti i fattori che possono portare ad una debacle che non raramente finisce per richiedere l’intervento di periti e si conclude magari nelle aule di un tribunale, ma difficilmente si tratta di fattori “esterni” al quadro personale, professionale ed operativo che coinvolge gli attori che abbiamo sopra individuato.
Può esserci il caso di un Committente con le idee poco chiare che indirizza male già il progetto iniziale, creando ulteriore confusione in corso d’opera con ripetute modifiche e variazioni di ipotesi, generando problemi sia in sede di presentazione dei documenti che a livello esecutivo. Oppure la realizzazione di una progettazione non lineare e ben definita, con possibili carenze in tema di definizione degli spazi, rapporti aeroilluminanti, allegati tecnici, particolari costruttivi; o anche – caso molto frequente e pesantemente impattante in questo ambito – Direzioni dei Lavori carenti o addirittura assenti oppure poco accurate; inoltre ed in particolare, esecuzioni in opera da parte delle ditte incaricate non all’altezza dei compiti richiesti o con utilizzo di materiali e tecniche non consoni all’intervento previsto.
Come detto, spesso i fattori sopra richiamati sono concomitanti ed interconnessi; nell’evoluzione (in questo caso si potrebbe parlare di “involuzione”) dei lavori tutto questo si può andare a sommare con l’incremento delle tempistiche realizzative e con costi tecnici ed operativi che possono finire fuori controllo. Tempi e costi che non collimano con le previsioni iniziali possono portare a situazioni di assoluta difficoltà per le Committenze, siano esse privati cittadini in ambito residenziale piuttosto che imprese in ambito commerciale/industriale.
Pensiamo per esempio ad una famiglia che abbia già firmato il compromesso di vendita della propria precedente abitazione concordando un’uscita dalla stessa in funzione di tempistiche di ristrutturazione che non possono più essere rispettate. O ad una impresa commerciale o artigianale che per iniziare la propria attività in un determinato momento ha già acquistato materiali e merci in attesa di farle posizionare nei locali oggetto di ristrutturazione, magari dismettendo locali precedentemente utilizzati. Problemi elevati all’ennesima potenza se ci si ritrova anche in una situazione di lievitazione dei costi di molto superiore al budget economico disponibile.
Ecco quindi intervenire dirompenti problematiche psicologiche che incidono sul morale e sulla capacità di risposta delle Committenze coinvolte, portandole a volte al limite – se non oltre – della depressione o della disperazione. Con l’aggiunta dell’inasprimento dei rapporti tra Committenze ed altri attori della ristrutturazione, con persone che finiscono per guardarsi in cagnesco fino alla generazione di prolungati stalli decisionali ed operativi forieri di facili, a quel punto, passaggi a contenziosi legali anche molto duri.
Quando si arriva a situazioni così tese e complesse, perlomeno in quei casi in cui tutte le parti vogliono evitare di finire in sanguinose guerre legali avendo ancora volontà e margini di trattativa, la soluzione possibile è fare intervenire un tecnico esterno alle parti in gioco che possa cercare, attraverso una attenta analisi dei luoghi e della documentazione fin lì prodotta, di identificare le possibili vie d’uscita sapendo contemporaneamente ricucire i rapporti tra le persone, ormai deterioratisi, avendo cura di comprendere anche la psicologia dei singoli soggetti cercando di rasserenare gli animi, ma certamente producendo attività pratiche e pragmatiche per risolvere le situazioni di stallo operativo e di eventuale incorretta gestione documentale.
Tutto questo per evitare, ove possibile, di doversi ritrovare davanti ad un Giudice a discutere delle stesse questioni essendo intanto passati da un ATP (Accertamento Tecnico Preventivo) o una CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) che avrebbero visto coinvolti un CTU, dei CTP (Consulenti Tecnici di Parte), avvocati ed eventuali periti e consulenti esterni, con un consequenziale incremento dei costi e delle tempistiche.
